? ? 最近团队有两个关于限购解除合同之后是否需要支付中介报酬的案子,选择其中一个为大家介绍。



案例简介

? ???2016930日,买方A、卖方B与中介C签订了《房屋买卖合约》,买方A于当日向中介方支付保证金1万元,由中介方转交卖方B,卖方以定金名义签收并出具收据。2016106日,珠海市人民政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》,因买方A认为自己属于限购范围,因此其于20161015日同时向卖方B和中介C发出《解除合同通知书书》,两方均于次日收到。中介方起诉要求买方支付居间报酬3万余元,买方提起反诉要求法院确认《房屋买卖合同》已于20161016日解除并且要求中介方返还1万元的保证金。





法院认为


1、2016年10月6日,珠海市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》限制了被告购买涉案房屋的行为,导致被告无法购买涉案房屋,无法实现合同目的。被告于2016年10月15日向卖方及原告发出解除合同的通知,该通知于2016年10月16日送达给原告及卖方。被告解除合同的行为,符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项的规定,《房屋买卖合约》自通知书到达第三人及原告,即2016年10月16日被解除,而合约的解除并非基于合同三方当事人的过错,而是因为政府调控政策的变化,属于情势变更,合同当事人均无需承担违约责任。参照广东省高级人民法院印发的《全省民事审判工作会议纪要》第一条第(五)项第12点的规定:“房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同,如果房屋买卖合同明确约定以按揭方式付款、且买受人不能办理约定的按揭手续,或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记,居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的,一般不予支持,但居间人要求委托人支付从事居间支出的合理费用的,应予支持。”原告要求被告支付居间报酬30400元,本院不予支持。

2、1万元保证金已转化为定金。被告反诉要求原告返还1万元,但原告并非收取权益的一方主体,被告的反诉请求无事实和法律依据,本院不予支持。



我们认为



? ?《房屋买卖合约》约定合同签订之日买方须支付居间报酬给中介费方且依据《合同法》第四百二十六条规定的居间报酬支付条件是居间人是否促成合同成立,而非居间人是否促成合同履行。所以在一般情况下,居间人收取报酬的前提是促成合同成立,而非合同完全履行。房屋买卖合同与居间合同是两份独立的合同,居间人不是房屋买卖合同的当事人,也不是合同履行的担保人,房屋买卖合同的履行、变更、解除于居间人而言是不可控的,“法律不强人所难”,不应当在法律规定之外加重居间人的义务,对其义务作扩大解释、延伸。原则上,买卖合同的履行情况如何、效力如何不影响居间人的合同权利。居间人促成买卖合同订立,应理解为完成了居间的义务,即可收取报酬。除非居间合同明确约定交易顺利完成时才可收取居间报酬。


2015年全国民事审判工作会议纪要:要注意发挥司法审判在规范和引导房地产居间市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同,如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款,或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记,居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的,一般不予支持,但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予以支持。





对于居间人而言,促成房屋买卖合同成立后,遇到房屋买卖当事人爽约、拒付中介服务费的风险也加大,不利于中介服务的开展。鉴于二手房买卖涉及数额较大、交易信息不对称以及中介服务范围的延伸(已经延伸至协助办理合同网签、过户、办理贷款等大量专业服务)等现实情况的存在,为了保障各方当事人的权益,建议在合同中明确约定居间人的义务,注明居间人的服务范围,并明确若房屋买卖合同因受房产新政等影响而无法履行的,房屋买卖当事人根据居间人提供的服务情况向居间人支付必要的费用和合理报酬,




上一篇

下一篇

因限购导致合同解除后,中介费应如何收取?

本网站由阿里云提供云计算及安全服务 Powered by CloudDream