案情简介:

某房地产经纪机构接受业主委托,出售一套位于珠海市斗门区井岸镇的房产。赵某有意购买该房,因此与该经纪机构签订了一份认购协议。协议签订后,赵某交给该经纪机构3万元认购金。该经纪机构向赵某出具了收取认购金的收据。此后赵某表示不想购买该房了,拟向该经纪机构要回所交的认购金。经协商,赵某与该经纪机构未能就解除认购协议,退还认购金一事达成一致意见。于是赵某以该经纪机构在认购协议尚未解除的情况下,就继续在网上发布该房的出售信息,该经纪机构有违约意向为由向法院提起诉讼,要求判令该经纪机构双倍返还定金共6万元。

案情简析:

赵某要求认定某房地产经纪机构违约,并按《合同法》、《担保法》中有关定金罚则的规定判令该经纪机构双倍返还定金共6万元。若想法院支持其诉讼请求,前提不仅要证明该经纪机构确有违约行为,还须证明其交付的3万元认购金具有定金性质,且定金罚则可适用于该经纪机构。否则其诉讼请求无法被支持。

律师意见:

吴江律师接受某房地产经纪机构的委托,代理该经纪机构参加诉讼。吴江律师认为,抛开该经纪机构是否有违约行为不谈,仅下列两点即可说明该经纪机构不负有双倍返还定金的义务。

第一,因购房而产生的定金合同关系应成立于房地产买卖双方之间,该房地产经纪机构不能成为定金合同的一方当事人。

第二,赵某交付给该经纪机构的3万元款项是认购金,不具有定金性质。

法院判决:

珠海市斗门区人民法院审理后认为,该经纪机构收取3万元时在收据上注明是认购金,而且根据认购协议的约定,只有该经纪机构按赵某提出的房屋价格、付款方式等购买条件与出售方进行落实后才能转为定金。因此本案中的认购金不能适用定金罚则的规定,对于赵某提出的双倍返还定金的请求不予支持。一审判决作出后,赵某未上诉。该判决生效。

律师解答:

首先,购房定金是买卖双方之间的法律关系,房地产经纪机构不能成为定金合同的一方当事人,更不能与买卖双方中的任何一方适用定金罚则。房地产经纪机构向买方收取的只能是意向金或诚意金等,而不能收取定金。即使以定金名义收取,也不能当然认定为定金。

其次,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”

所以,房地产经纪机构不能成为双倍返还定金的责任主体。本案中,某房地产经纪机构收取的赵某所交3万元认购金也不具备定金性质。


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房地产经纪机构可否成为双倍返还定金的责任主体?

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