案情简介:

业主倪某委托某房地产经纪机构卖房,该经纪机构为倪某寻找到买房人朱某,并与朱某签订了《物业认购合同》,收取了朱某5万元认购金。认购合同中约定,如业主同意买方所提出的购买条件,则该经纪机构将认购金作为定金转交给业主。之后,倪某对朱某提出的购买条件进行确认,并与该经纪机构签订了《物业确认合同》,同时收取了该经纪机构转交的5万元,出具了该5万元的定金收据。

此后,倪某、朱某分别认为对方放弃了购买、出售意向,遂产生纠纷。朱某因此起诉到法院,要求倪某双倍返还定金。

案情简析:

倪某、朱某二人之间并未直接签订合同,朱某也未直接将5万元定金交给倪某,交付定金的行为系由某房地产经纪机构完成。倪某、朱某之间是否具有定金合同关系,成为了违约方是否该承担责任的前提。

律师意见:

365bet指定开户地址_365bet网上娱乐平台_2018世界杯365bet投注的吴江律师接受朱某委托后认为:

首先,朱某与某房地产经纪机构在《物业认购合同》中约定,如业主同意买方所提出的购买条件,则该经纪机构将认购金作为定金转交给业主。可见,经纪机构将认购金作为定金转交给倪某,是基于认购合同的约定而实施的代朱某转交定金的行为。

其次,倪某事实上已收到经纪机构所转交的5万元,并以定金收据的形式对收到定金这一事实进行了确认。

至此,买卖双方之间的定金合同关系已经成立。

倪某虽然认为朱某放弃购买意向,但并无证据进行证实。相反,朱某在诉讼过程中表示愿意继续完成购买行为,但倪某予以拒绝。由此可以证明是倪某违约。故倪某应双倍返还定金。

法院判决:

珠海市香洲区人民法院经审理后认为,朱某与倪某之间构成房屋买卖的定金合同关系。倪某在收到经纪机构转交的定金后表示不将房屋出售给朱某,应适用定金罚则向朱某双倍返还定金。故判决倪某双倍返还定金10万元给朱某。

一审判决作出后,倪某不服,向珠海市中级人民法院提出上诉。经中级法院调解,倪某最终共支付给朱某6.5万元,此案终结。

律师提醒:

一、买卖双方在签订房地产买卖合同之前虽未直接接触,但在买方与经纪机构之间所签订的认购合同中对认购金转化为定金的条件,以及经纪机构代为将认购金作为定金转交给出卖方的“转定”行为有明确约定;且出卖方已收到经纪机构所转交的定金,并以定金收据的形式进行了确认。买卖双方之间便形成了定金合同关系。

二、定金有立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金之分。立约定金也称订约定金,是为了保证正式订立合同而交付的定金。这种定金是为了保证正式订立合同,在合同订立前由一方向另一方交付的定金。给付定金的一方如不订立正式合同,则失去给付的定金,收受定金的一方如不订立正式合同,则应双返还定金。

本案当中,买方通过经纪方交付给卖方的就是立约定金。卖方收取定金之后,拒绝与买方订立房地产买卖合同,就应双倍返还定金给买方。


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经纪机构将认购金作为定金转交给卖方,可否发生定金效力?

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