案例分析


? ? ? 2016年7月3日,黄某作为买方与卖方吴某(公证委托郑某办理出售的一切事项)和作为经纪方的XX物业签订《房屋买卖合同》。合同第四条约定:“房屋交付前,卖方须付清一切有关该物业之杂费(包括但不限于水、电、煤气、管理费、有线电视费等)。”2016年9月15日,涉案房屋已办理不动产转移登记,权属人为黄某。

? ? ?2016年11月3日,物业管理公司出具证明,该证明载明涉案房屋截止至2016年11月共拖欠物业服务费XX元、公用电费XX元、水费XX元、专项维修资金XX元。

? ? 买方黄某遂将卖方吴某和经纪方XX物业诉至法院,请求判令:

1、被告吴某向物业管理公司支付物业服务费XX元、公用电费XX元、水费XX元、专项维修资金XX元;

2、被告XX物业对上述债务承担连带责任;

3、被告XX物业退回居间服务费XX元;

4、两被告承担本案的诉讼费、公告费、保全费等。


关于物业管理费和专项维修基金的规定

一、《物业服务收费管理办法》

第十五条第三款 ?物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

二、《住宅专项维修资金管理办法》

发文单位:中华人民共和国建设部 中华人民共和国财政部

生成日期:2007年12月04日

文件名称:住宅专项维修资金管理办法

有 效 期:2007年12月04日生效

文  号:中华人民共和国建设部 中华人民共和国财政部令第165号

第二条 商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 

第二十八条 房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。


法院判决

一、关于原告主张被告吴某向案外人物业管理公司支付物业服务费等费用的问题。

虽然合同约定被告吴某须付清一切有关该物业之杂费(包括但不限于水、电、煤气、管理费、有线电视费等),但是原告确认其并没有代为支付案涉房产物业服务费等费用,如案外人物业管理公司认为自己的利益受到损害,应由该公司向负有清偿案涉房产物业管理费用义务的相对人主张,而非由原告来代替该公司主张,故原告主张被告吴某向案外人物业管理公司支付物业服务费等费用,系请求不当。同理,原告要求被告XX物业对清偿物业服务费等费用承担连带责任没有依据,应予驳回。

二、关于原告黄某要求被告XX物业返还居间费的问题,案涉房地产买卖合同已经履行完毕,原告已经成为案涉房产的不动产登记权属人,被告XX物业的居间义务已经履行完毕,且原告确认其没有向被告XX物业支付过居间费用,故其请求没有事实和法律依据,本院不予支持。




律师说法


一、在房屋所有权转移时,旧业主有结清物业服务费用或物业服务资金的义务。若旧业主未缴清物业费,是旧业主与物业管理公司的合同债务。这些费用必须由旧业主承担。只有在新业主代为清偿物业费后,才有权向旧业主主张权利。

二、物业交验的主体是买卖双方,权利义务的归属也应为买卖双方而非中介方,如有出卖人拖欠杂费拒不结清给买受人造成损失的情况,买受人也应向出卖人主张权利而非中介方。





作者:侯雅觅律师


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新业主起诉旧业主要求补交物业管理费,中介方无辜躺枪

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