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案例

马小姐通过中介公司将房屋卖给王小姐,后以王小姐系该中介公司的股东为由拒绝配合前往银行办理赎楼手续,拒绝交易。王小姐怒将马小姐告上法庭,要求其双倍返还定金;马小姐提起反诉,以王小姐存在欺诈行为为由,请求撤销《房屋买卖合同》。



法院认定




虽然王小姐系中介公司股东,在案涉房屋的交易中确实有利用其在工作中获得的相关信息与马小姐进行了交易,但双方交易的房屋是二手房,二手房的房价通常会受交易房屋的新旧程度、位置、出卖人急需资金等多方面的影响,不能参照市场成交的均价确定是否显失公平。马小姐也没有证据证明案涉房屋的交易价格明显低于其市场价值。且马小姐系完全民事行为能力人,王小姐有否披露其系中介公司的股东,并不影响马小姐对合同中有关房屋总价款、付款时间、支付方式等权利义务事项等判断和真实意思表示。马小姐没有证据证明王小姐以欺诈等手段使其在违背真实意思的情况下订立合同,反诉请求撤销《房屋买卖合同》,没有事实和法律依据,本院不予支持。







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案例

吴小姐通过中介公司出售房屋。刘小姐系该中介公司员工,有意购买该房屋。双方达成买卖合意后,吴小姐出具《公证授权书》委托中介公司另一位员工梁先生以其名义为与刘小姐签订《房屋买卖合同》、配合办理赎楼手续、协助办理过户手续等。后吴小姐以刘小姐及梁先生均系中介公司员工为由,拒绝交易。刘小姐诉至法院,要求双倍返还定金;吴小姐以合同无效为由进行抗抗辩。



法院认定





梁先生是经吴小姐公证授权的委托代理人,根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定,其以吴小姐的名义与刘小姐签订的《房屋买卖合同》对吴小姐具有法律约束力。

刘小姐作为中介公司的工作人员在案涉房屋的交易中确实有利用其在工作中获得的相关信息,但双方交易的房屋是二手房,二手房的价格通常会受交易房屋的新旧程度、位置、户型、出卖人急需资金等多方面的因素影响,吴小姐也没有证据证明案涉房屋的交易价格明显低于其市场价值,其关于合同无效的抗辩没有依据,本院不予采纳。





? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 律师观点



1、作为居间方的中介公司,在交易过程中应当遵循最大诚信原则,这也是中介行业诚信经营的基本行业要求。因此,无论是中介公司员工还是股东,在交易过程中都应向业主主动披露其“可能影响交易的特殊主体身份”。

房屋买卖交易磋商阶段,双方当事人负有保护信赖关系的附随义务即先合同义务,违反此义务的当事人应承担缔约过失责任。先合同义务中的一项重要内容是告知义务,即信息提供义务。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:……(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况……”。故作为中介公司的股东王小姐和作为中介公司员工的刘小姐,均应于缔约前主动披露其“可能影响交易的特殊主体身份”。

2、无论作为中介公司的股东王小姐和作为中介公司员工的刘小姐是否隐瞒中介身份,都不是影响业主是否出售房屋以及出售价格的关键因素。

二手房交易价格的影响因素是多方面的。业主作为完全民事行为能力人,与买受人签订的《房屋买卖合同》或者出具《公证授权书》委托他人以其名义代为与买受人签订的《房屋买卖合同》,均有对其具有法律约束力。

业主没有证据证实中介公司的员工或者股东存在故意隐瞒中介身份、编造其他身份恶意欺骗定行为。而中介公司的员工或者股东以有证据证实已经尽到了如实陈述的义务,且有相应的支付能力。同时,业主并无证据证明因中介公司的员工或者股东利用身份优势造成交易双方信息不对称而使其依约出售房屋的价格将明显低于市场价格,应承担举证不能的法律后果。




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二手房买卖,中介公司的股东或者员工 买房,业主是否有权拒绝交易?

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